INHERITANCE COLUMN ／ KYOTO NAKAGYO
不動産がある相続の進め方と相続登記の期限
不動産は現金のように分けられないため、どの価格で評価するかで相続人どうしの取り分が変わります。評価の基準、4つの分け方、2024年4月から義務になった相続登記の期限を、計算例と条文で説明します。
3年
相続登記の申請期限
10万円
正当な理由なく怠った場合の過料の上限
4つ
分け方（現物・代償・換価・共有）
2026年11月12日公開／京都市中京区の行政書士事務所
執筆・監修：行政書士 潮海 俊吾
京都府行政書士会（登録番号 第19272132号）／認定経営革新等支援機関（認定支援機関ID 110026000114）／補助金サポート実績 105社超・採択率73%（2019年9月〜2026年5月の自社集計）／プロフィール詳細
1. 評価の基準
| 基準 | 決める人・使われ方 |
|---|---|
| 固定資産税評価額 | 市町村が固定資産税を課すために決める価格。毎年届く納税通知書に載っています。 |
| 路線価 | 国税庁が公表する、相続税・贈与税の計算に使う土地の価格。 |
| 公示価格 | 国土交通省が毎年1月1日時点で公表する、土地取引の指標となる価格。 |
| 実勢価格 | 実際に売買が成立する価格。不動産会社の査定や近隣の取引事例で見込みます。 |
同じ不動産でも、基準によって金額が大きく違います。遺産分割では、相続人全員が納得すれば、どの基準を使っても構いません。最初に評価の基準をそろえると、話し合いが進みやすくなります。
2. 4つの分け方
| 分け方 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 現物分割 | 不動産をそのまま1人が取得し、ほかの相続人は別の財産を取得する | ほかに財産が少ないと取り分の差が埋まりません |
| 代償分割 | 1人が不動産を取得し、ほかの相続人へ取り分の差額を金銭（代償金）で払う | 取得する人に代償金を払う資金が必要です |
| 換価分割 | 売却して、代金を分ける | 売却の時期と価格について全員の合意が要ります |
| 共有 | 複数の相続人の共有名義にする | 後で売却や建替えをするとき、共有者全員の合意が要ります。次の相続で共有者が増えます |
出典：民法907条（遺産分割の協議）
3. 代償金の計算例
遺産は自宅と預金1,000万円、相続人は子2人（法定相続分は各2分の1）、長男が自宅を取得する場合です。
| 自宅の評価 | 遺産の合計 | 各人の取り分 | 長男が次男に払う代償金 |
|---|---|---|---|
| 実勢価格 3,000万円 | 4,000万円 | 2,000万円 | 次男は預金1,000万円を取得し、不足の1,000万円を長男が払う |
| 固定資産税評価額 2,100万円 | 3,100万円 | 1,550万円 | 次男は預金1,000万円を取得し、不足の550万円を長男が払う |
評価の基準を変えるだけで、代償金に450万円の差が出ます。どの基準を使うかを先に合意しておくことが、不動産の相続で最も大切な点です。
4. 相続登記の期限
- 相続で不動産を取得した人は、相続の開始と、その不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の2第1項）。
- 法定相続分で登記した後に遺産分割で取得した人は、分割の日から3年以内に登記します（同条2項）。
- 正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります（同法164条1項）。
- 遺産分割がまとまらない間は、自分が相続人であることを法務局に申し出る「相続人申告登記」で義務を果たせます（同法76条の3）。
- 2024年4月1日より前に始まった相続も対象です。期限は、2027年3月31日か、取得を知った日から3年のいずれか遅い日です。
登記の申請は司法書士の業務です。当事務所は、戸籍の収集と遺産分割協議書の作成までを行い、登記は提携の司法書士へ書類を添えて引き継ぎます。
出典：不動産登記法76条の2・76条の3・164条
5. 当事務所が行うこと
当事務所の代表は宅地建物取引士の資格を持っています。不動産の評価の基準の違いを整理し、相続人の皆さまが同じ前提で話し合えるように資料を作ります。
- 戸籍の収集と相続関係説明図の作成
- 固定資産税評価証明書・登記事項証明書の取得と、財産一覧の作成
- 分け方が決まった後の遺産分割協議書の作成
相続税がかかる場合の路線価による評価と申告は、税理士の業務です。
6. よくある質問
相続登記はいつまでにしなければなりませんか？
相続の開始と、不動産を取得したことを知った日から3年以内です。2024年4月1日より前に始まった相続は、2027年3月31日か、取得を知った日から3年のいずれか遅い日が期限です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。
遺産分割がまとまらず、3年以内に登記できない場合は？
法務局に相続人申告登記をすれば、申請義務を果たしたことになります。遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に相続登記をします。
不動産を兄弟で共有にしてもよいですか？
できますが、後で売却や建替えをするときに共有者全員の合意が必要になり、次の相続で共有者がさらに増えます。代償分割や換価分割で共有を避けられないか、先に検討してください。
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不動産がある相続の書類づくりをお手伝いします
固定資産税の納税通知書と登記事項証明書があれば、初回のご相談で評価の基準と分け方の選択肢を整理します。相続登記は提携の司法書士へ引き継ぎます。
平日9:00〜18:00。相続登記は司法書士、相続税は税理士、相続人どうしの争いは弁護士の業務のため、必要なときは提携先へ書類を添えて引き継ぎます。
最終確認 2026年11月12日。条文は e-Gov 法令検索で確認しています。